국토교통부가 리츠 등 법인이 대규모로 20년 이상 장기간 운영하는 새로운 형태의 민간임대주택 모델을 제시했다. 임대주택을 안정적으로 운영할 수 있는 기업 법인에 임대시장을 개방해 더 많은 임차인들이 더 오래 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택 공급 패러다임을 전환하겠다는 취지다.

국토부는 28일 서울정부청사에서 연 경제관계장관회의에서 서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안을 발표했다.

이번 공급 방안은 관계부처 합동으로 발표한 역동경제 로드맵에 따른 후속 대책으로 마련했다.

▲ 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발(사진=국토교통부)  ©

우리나라 임대차시장은 공공이 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있는데, 그중 민간임대시장은 규모화를 막는 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 산업화하지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다.

민간임대시장의 영세화로 인해 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 임대주택 공급이 부족하고, 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차시장 불안요소로 작용하고 있다.

공공임대는 재고율 8.1%(2022년 OECD 평균 7%)를 달성하는 등 양적으로 성장했으나 상대적으로 수요가 높은 도심지 공급은 부지확보 어려움, 사업성 부족 등으로 한계가 있었다.

이에 따라 정부는 임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 대책을 마련했다.

이번 공급방안에는 신유형 장기민간임대주택 공급방안과 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안을 담았다.

먼저, 이번 공급 방안에서는 리츠 등 법인이 단지별 100세대 이상 대규모, 20년 이상 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다.

일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합하면서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 운영되고 있다.

특히, 일본은 2000년 과도한 임차인 보호 폐지, J-Reits 도입, 임대주택에 대한 세제혜택 지원 등 제도개편을 통해 임대업 수익성을 높이고 대형화 계기를 마련해 전체 임대주택의 60% 이상을 임대전문기업이 운영하고 있다.

반면, 우리나라의 경우 현행 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸할 수밖에 없고 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다.

이에 따라 국토부는 신유형 장기민간임대주택 공급방안에 우선 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화하고, PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형 있게 반영했다.

또한, 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 자율형·준자율형·지원형 등으로 다양화하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대했다.

임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다.

장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.

신유형 장기민간임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 거주할 수 있는 새로운 주거선택권을 제공받게 되며, 다양한 주거서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수를 받고 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있어 주거안정이 강화될 것으로 기대된다.

한편, 노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택 공급은 기존에도 추진 중인 사업 방식이긴 하나, 그동안에는 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하는 등 사업 추진 동력이 다소 부족했다.

이에, 국토부 주관으로 기획재정부와 행정안전부, 지자체, 그리고 사업시행자 등이 직접 참여하는 공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)를 출범시키고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화해 일련의 추진 과정을 체계화하는 것이 이번 공급 방안의 핵심이다.

또한, 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 국토계획법상의 입체복합구역으로 지정함으로써 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국공유부지의 활용도를 높이고, 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 포함했다.

박 장관은 “이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환하는 계기가 되길 바라고, 청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 수요자가 원하는 곳에 적정수준의 임대료로 다양한 주거서비스를 누리며 이사 걱정, 전세사기 걱정 없이 원하는 기간만큼 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

그러면서 “국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속조치를 신속하게 이행하겠다”고 밝혔다.